Il n’est plus nécessaire de démontrer l’efficacité de l’immobilier pour se créer aisément un solide patrimoine financier.

Que votre objectif soit de vous créer un revenu complémentaire ou tout simplement de préparer l’avenir, vous devez profiter de l’effet de levier bancaire et investir.

En choisissant un bien immobilier de qualité, dans une zone géographique dynamique, vous vous placez dans les meilleures dispositions pour valoriser votre patrimoine sur le long terme. Couplé à la maîtrise de votre fiscalité, c’est pour vous la garantie de faire croître votre patrimoine et de développer de façon certaine votre sécurité financière.

En réalisant les bons choix, vous serez tôt ou tard confronté à cette problématique de la plus-value immobilière. C’est une bonne nouvelle car cela traduit la réussite de vos décisions passées. Cependant, l’imposition afférente peut être mal vécue, d’autant plus si elle n’a pas été anticipée au démarrage du projet.

L’idée de payer 36,2% d’impôt sur votre plus-value immobilière vous effraie ?

Rassurez-vous ! Tout comme il vous est possible de supprimer l’imposition sur vos revenus, il vous est également possible d’éradiquer l’imposition sur la plus-value immobilière. Plusieurs solutions existent et il serait dommage de vous en priver.

A ce titre, arrêtons-nous 3 dispositifs destinés aux particuliers et permettant de traiter cette problématique très simplement et sans structure juridique particulière :

1. La revente en résidence principale

C’est une aubaine fiscale que vous devez à tout prix intégrer à votre stratégie. Quoi de mieux qu’une exonération totale d’impôt quel que soit le montant de la plus-value générée ?

Cela peut vous permettre de générer des plus-values pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros sans avoir à passer par la case impôt.

Le mode opératoire est simple : Construisez, rénovez et vivez 6 mois à 1 an dans votre logement avant de le vendre en toute exonération. Dans le cas où vous auriez l’idée d’effectuer régulièrement ce type d’opération, faites attention à la récurrence et conservez des preuves de la domiciliation (photos, documents, taxes…) afin de ne pas être requalifié.

2. L’abattement pour durée de détention

A partir de 6 ans de détention d’un bien immobilier, le taux d’imposition sur la plus-value immobilière est diminué de façon croissante année après année. L’abattement est total après 30 ans.

Il est donc important de mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée et d’anticiper le plus possible cette future imposition.

A retenir que l’intérêt fiscal commence à être significatif après 15 ans et réellement avantageux après 25 ans de détention.

Vous trouverez ci-dessous le détail des abattements par durée de détention :

Durée de détention	Abattement pour impôt à 19%	Abattement pour cotisations sociales 17,2%
5	0%	0%
6	6%	1,65%
7	12%	3,3%
8	18%	4,95%
9	24%	6,6%
10	30%	8,25%
11	36%	9,9%
12	42%	11,55%
13	48%	13,2%
14	54%	14,85%
15	60%	16,5%
16	66%	18,15%
17	72%	19,8%
18	78%	21,45%
19	84%	23,1%
20	90%	24,75%
21	96%	26,4%
22	100%	28%
23	100%	37%
24	100%	46%
25	100%	55%
26	100%	64%
27	100%	73%
28	100%	82%
29	100%	91%
30	100%	100%

3. La non-imposition de la première cession d’un bien immobilier

Sous couvert de l’article 5 de la loi de finances de 2012, vous avez la possibilité de vendre un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, en étant totalement exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière.

Cette possibilité vous est donnée une fois dans votre vie sans limite de montant, sous réserve de remplir deux conditions essentielles :

• Vous devez être locataire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans au jour de la vente
• Vous devez réinvestir le montant de cette plus-value pour la construction ou l’achat de votre résidence principale dans un délai maximum de deux ans

Cette disposition peu connue peut être un excellent moyen de vendre un bien dont le montant de la plus-value immobilière est élevé, en totale exonération d’impôt. Cette stratégie est également parfaitement adaptée pour la vente d’immeubles de rapport, composés de plusieurs lots.

Ces 3 stratégies sont les principaux leviers que vous pouvez utiliser facilement en tant que particulier. D’autres outils, impliquant des montages en sociétés s’avèrent également adaptés et permettent eux aussi d’être totalement exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière en cas de vente.

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Au plaisir d’échanger avec vous sur vos projets.