En matière d’immobilier locatif, la fiscalité est un point essentiel que vous devez maitriser. En optant pour un montage fiscal adapté, vous réduirez l’imposition des revenus locatifs.

Car lorsque vous investissez en direct, sans montage fiscal spécifique, vos loyers sont imposés au même titre que vos revenus du travail. Vous alourdissez donc de façon significative le montant de vos impôts. Et cela peut devenir très problématique si votre tranche d’imposition est proche ou égale à 30%.

Prenons l’exemple d’un couple sans enfant, gagnant 52 000€ par an par an et souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Dans ce cas précis, le montant des loyers (minoré des charges de fonctionnement) est ajouté aux revenus du travail et donc taxé à hauteur de 30%. A quoi s’ajoute la CSG-CRDS à hauteur de 17.2%.

Vos loyers sont donc ici imposés à hauteur de 47,2% ! De quoi sérieusement freiner vos rêves d’indépendance.

Mais rassurez-vous ! Il existe de nombreuses solutions pour échapper à cette taxation.

Gardez également à l’esprit que votre investissement doit toujours s’autofinancer. La règle est simple : Vos loyers doivent à minima couvrir votre mensualité d’emprunt et les charges. Ceci tout en tenant compte de la fiscalité.

Vous souhaitez investir efficacement dans un bien rentable ? Alléger votre feuille d’imposition ? Ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs ? Nous vous proposons un tour d’horizon des 5 stratégies les plus efficaces pour maitriser l’imposition de vos revenus locatifs.

#1 – Stratégie du déficit foncier

Quoi de mieux que les travaux pour créer de la valeur dans votre logement et réduire drastiquement le montant de votre imposition ?

En effet, lorsque vous réalisez un investissement locatif, certaines charges sont déductibles. Ces déductions vous permettent de réduire la base taxable de vos revenus locatifs.

Les charges déductibles sont les suivantes :

• 1. Charges liées à l’exploitation du bien (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière…)
• 2. Charges financières (intérêts d’emprunt)
• 3. Charges liées aux travaux d’amélioration, de rénovation ou de réparation

Dans le cas où les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, on parle alors de déficit foncier.

Cette stratégie est optimale car elle vous permet de supprimer l’imposition sur vos revenus locatifs. Egalement, vous pouvez imputer le déficit sur vos revenus globaux, dans la limite de 10 700€ par an.

#2 – Stratégie de la SCI à l’IS

La société civile immobilière (SCI) est un excellent outil de transmission pour votre patrimoine. Et lorsque votre tranche marginale d’imposition est supérieure à 11%, la SCI peut également devenir une arme redoutable pour réduire le montant de votre imposition.

Car en optant pour l’option de l’imposition sur les sociétés, vous isolez vos revenus locatifs de votre patrimoine personnel. Ainsi, les revenus fonciers perçus ne viennent pas s’ajouter à vos revenus du travail, ni alourdir une imposition pouvant déjà être irritable.

Par ailleurs, les charges imputables étant extrêmement larges (amortissements, frais de fonctionnement, indemnités kilométriques…), vous êtque très faiblement imposé sur ses revenus locatifs.

Pour en savoir plus sur la SCI et ses nombreux avantages, consultez notre article complet à ce lien : Pourquoi créer une SCI avant d’investir en immobilier ? – Courtage locatif (courtage-locatif.com)

#3 – Stratégie du statut LMNP

Avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, profitez là aussi d’un excellent moyen pour investir tout en maitrisant l’imposition des revenus locatifs.

Comme la SCI à l’IS, un des principaux avantages réside dans la possibilité de déduire de nombreux frais de fonctionnement ainsi que l’amortissement comptable de votre actif immobilier.

Compte tenu de la nécessité d’offrir aux locataires un logement meublé et équipé (liste exhaustive à respecter), ce régime fiscal est avant tout adapté aux petites surfaces (studio et T2). Le LMNP est également parfaitement adapté à la colocation et la à location courte durée.

#4 – Stratégie de la défiscalisation

Pourquoi ne pas profiter de votre investissement locatif pour défiscaliser ? Générez ainsi une importante économie d’impôt tout en préparant votre avenir.

De nombreuses solutions existent et peuvent être adaptées à votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux, à savoir notamment :

• La loi Pinel. Grâce à ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 12% à 18% du montant de votre investissement. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sous certaines conditions de durée, ressource et loyer. L’avantage fiscal est progressivement réduit à compter de 2023.

• L’investissement en nue propriété. Grâce au mécanisme de démembrement (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit), vous devenez propriétaire d’un bien décotté, dont la réduction peut aller jusqu’à 60%. En contrepartie, vous ne touchez pas les loyers pendant la durée de démembrement définie.

• La loi Malraux. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% à 30% tout en en investissant dans des biens à fort caractère patrimonial. L’objectif de ce dispositif est de mettre en valeur le patrimoine de France, en réhabilitant des immeubles situés sur un site patrimonial remarquable (SPR).

• Le dispositif de Normandie. Il correspond peu ou prou à un investissement Pinel mais dans l’ancien. Vous bénéficiez d’un avantage fiscal allant de 12% à 18% du montant investi, sous réserve de respecter plusieurs conditions : travaux pour plus de 25% du prix du logement, entreprises labélisées RGE, engagement de mise en location…

#5 – Stratégie de l’investissement clé en main

Vous hésitez sur le montage fiscal qui vous est le plus adapté ? Investissez de façon rentable dans l’immobilier tout en maitrisant votre imposition.

Nous vous accompagnons pour investir en Normandie et ailleurs en France, avec des solutions clé en main dans le neuf et dans l’ancien.

Voici les étapes essentielles de notre offre d’investissement immobilier clé en main :

1. Définir ensemble votre projet en fonction de vos souhaits et de vos problématiques d’investissement
2. Optimiser votre imposition grâce à un montage fiscal adapté
3. Concevoir pour vous le produit immobilier qui vous est le plus adapté
4. Réaliser/suivre les travaux de rénovation ou de réhabilitation
5. Sélectionner pour vous les meilleurs locataires
6. Assurer la gestion locative

Alors, qu’attendez-vous pour investir ?

Contactez-nous (06 19 97 08 73) pour échanger plus en détail sur vos projets. Nous nous ferons un plaisir de vous apporter un conseil gratuit et entièrement personnalisé pour vous permettre d’investir sereinement dans l’immobilier locatif.

A très vite. Julien Lebaudy